关于车位车库纠纷的类案裁判规则

  答：小区道路上的车位有两种类别，其归属不能一概而论。一类是经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条第一款规定∶“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据此，在建筑区划内用于停放汽车的车位，凡是经过规划的，无论是在地下还是在地上，无论是不是在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然《民法典》没有明确规划车位的归属，但从《民法典》第二百七十五条第一款中“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述来看，规划车位实际上归开发商所有。既然如此，小区道路上经过规划的车位就不属于业主共有。

  另一类是没有经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条第二款规定∶“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据体系解释的方法，《民法典》第二百七十五条第一款规定的是规划车位的归属，那么第二款规定的就是规划之外的车位的归属。根据《民法典》第二百七十五条第二款的规定，规划之外，小区道路上新增的车位属于业主共有。

  综上所述，小区道路上规划用于停放汽车的车位，属于开发商；规划之外新增的车位，属于业主共有。

  02、最高院民一庭：在一些房屋买卖合同中，开发商或者销售商与买方约定，小区内建筑区划内的绿地（或者底层商品房窗前的绿地）属于底层业主专有使用。请问，这一约定具有法律上的约束力吗？在何种情况下属于业主个人专有使用？

  答：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

  这一规定说明，建筑区划内的绿地，原则上均属于业主共有，但也存在专属于个人使用的例外情形。真实的生活中，经常有开发商与买受人签订商品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商品房窗前、建有合围设施、由买受人专有使用的院落（绿地），连同底层商品房一起向买受人出售。

  然而，按照《民法典》的规定，要使绿地专属于个人，需要符合有关条件，即立法条文所表述的“明示属于个人”。而要符合“明示”这一条件，一定要具有下列要素：

  一是窗前绿地；规划一定要经过规划部门事先批准。如果商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地没有报批，或者报批后未经批准，或者开发商与底层业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议后未补办规划批准手续的，都不能认定窗前绿地专有使用权买卖合同有效。

  二是开发商或销售商在出售商品房时，一定要通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于底层业主专有（独占）使用。也就是说，开发商或者销售商必须有证据证明，在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道窗前绿地按照规划和合同约定属于底层业主专有使用。

  第一，窗前绿地一般与底层商品房一同取得，一同移转让与。实践中业主之间转让窗前绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则该转让行为应当认定为有效。

  第二，底层业主取得的窗前绿地权利，仅仅是专有使用权，而不是所有权。因为城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附的土地以及窗前绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。

  第三，窗前绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建设和使用。

  第四，窗前绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由专有（独占）使用绿地的业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。

  03、人防车位所有权能否买卖，双方签订的车位买卖合同是否有效。若能买卖，则买卖合同有效，原告要求退还定金及佣金即没有法律依据;若人防车位买卖合同违反了强制性规定和社会公益，则合同无效，两被告应退还定金和佣金——周某、张某与济南某房地产经纪有限公司车位纠纷

  本案是济南市人防车位买卖合同被判定为无效合同的第一个案例，具有典型意义，对规范房地产公司与业主之间的车位使用权、所有权让渡具有指导意义。目前，房地产公司开发的地下车位，有相当一部分为人防车位;针对人防车位，为利益需求，房地产公司与业主签订的合同，或前业主与后业主之间签订的合同，大都不规范，不少合同直接涉及“车位买卖”、“所有权转让”等内容，违反了国家法律的强制性规定。根据我们国家《国防法》和《人民防空法》，人民防空工程包括为保障战时人员与物资隐蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人民防空工程所涉资产为国有资产，任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。本案所涉车位，为人防车位;合同的主要的形式和内容，均直指人防车位买卖，因人防车位所有权属于国家，因此该车位买卖合同是无效的。需说明的是，根据我们国家的《人民防空法》，国家是鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入的，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并明确了谁投资、谁受益的原则，建设人防车位的房地产研发企业，有权对该车位使用、收益。但无论如何，均不得针对人防车位所有权的买卖、让渡。

  04、小区车位在没办法办理产权登记成为专有部分时应当属于业主共有——重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案

  最高人民法院认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

  05、车位不应认定为居住性房屋，不属于《执行异议和复议规定》第二十九条的调整范畴——王某力与张某明、重庆市博天房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉案

  Ⅰ、建设工程价款优先受偿权为法定优先权，其设立初衷意在通过保护承包人的建设工程价款债权进而确保建筑工人的工资权益得以实现，专属于承包人。在建设工程价款债权转让时，该工程价款的优先受偿权是否随之一并转让，目前并无明确裁判意见，可结合具体案情予以确定。

  Ⅱ、最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护消费者基本生存权，该条所称“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需。本案诉争标的物为车位，虽然主要是供该小区内的业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于该司法解释第二十九条的调整范畴。

  Ⅲ、当事人之间的经济交往采取银行转账还是现金交易方式，应考察交易当地的社会经济发展水平、当地的交易习惯、交易金额的大小以及当事人之间的交易习惯等因素来认定。一般大额交易方式应被合理推定为采取银行转账的方式，除非当事人可以有明显效果地地举证证明采取了现金交易的方式。

  06、无良开发商将车位“先卖后抵”，购买人可排除银行抵押权的执行——张若曦与甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行及广州华骏实业有限公司申请执行人执行异议之诉案

  Ⅰ、车位购买人排除车位抵押权人执行的前提：已符合《执行异议和复议规定》第28条规定的四个要件，即：

  Ⅱ、《执行异议和复议规定》是对执行程序中执行异议进行审核检查的规范，进入审判程序后，法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系，可参照《执行异议和复议规定》第27条、第28条、第29条等规定进行审核检查，但还需依据相关民事法律规定并结合案件的详细情况综合判断异议人享有的权利能否对抗人民法院的执行。

  Ⅲ、本案车位购买人就案涉车位享有的权益，依法可以排除银行抵押权的执行，具体理由包括：

  车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。本案车位购买人系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今；因此，可以认定其购买的车位具有《执行异议和复议规定》第29条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。

  司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第142条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，车位购买人对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。民法典第405条对物权法第190条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，车位购买人与开发商虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第405条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，车位购买人就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对张若曦的权利负有适当的注意义务。

  案涉车位虽然登记在开发商名下，但银行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。《商业银行法》第36条、中国人民银行《贷款通则》第27条等法律和法规明确规定，银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审核检查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的大多数来自之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据银行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在开发商名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”银行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是不是已经出卖或者是否有其他权利人，以至于银行的抵押权与车位购买人在先权利产生冲突，银行未尽到必要的注意义务。

  车位购买人与银行就案涉车位产生权利冲突，最终的原因在于开发商先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中都会存在先交付后登记而且登记时间比较久的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。车位购买人在开发商销售车位过程中，于抵押权设立前已支付价款并占有使用车位，银行在此后设定抵押权，购买人基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不仅法律和法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。本案中，银行在发现居住区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就会避免在开发商不能偿还贷款时与购买人就案涉车位发生权利冲突产生纠纷。

  （5）一审法院仅以车位购买人就案涉车位享有的权利为债权为由，依据《执行异议和复议规定》第27条规定驳回购买人的执行异议，支持银行的诉讼请求，适用法律不当。

  虽然银行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但车位购买人在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。银行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。因此，可以认定车位购买人对案涉车位享有排除银行抵押权的执行的合法权益。一审法院仅以车位购买人就案涉车位享有的权利为债权为由，依据《执行异议和复议规定》第27条规定驳回购买人的执行异议，支持银行的诉讼请求，适用法律不当，参照《执行异议和复议规定》第28条、第29条，依法予以纠正。

  07、参考案例：某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案——地下车位未计入购房款的，不属业主共有

  开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司做管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。

  本院认为，涉案楼盘的地下车位有人防车位和非人防车位。非人防车位的所有权由合同约定属于出卖人所有并无不妥。虽然人防车位属于国家所有，但根据相关法律规定，在非战时由投资者使用管理，收益归投资者所有，投资者对人防车位享有一定的物权权能。

  09、高某与大连万科城置业有限公司、大连万科物业服务有限公司等确认合同无效纠纷

  本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据大连市人民防空办公室于2017年1月25日向高某出具的《大连市人民防空办公室政府信息公开告知书》（2017第1号）载明的内容，案涉车位所在的大连某小区地下人防工程属于人民防空国有资产，产权归国家所有，开发建设单位万科城置业公司可优先租赁使用，且该公司已办理人防工程使用证，用途为地下停车场。

  本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款规定：“国防资产属于国家所有。”涉案人防车位属于人民防空工程的一部分，产权归国家所有，平时由投资者佛山市顺德区哥顿房产有限公司使用、管理及收益。

  11、业主卖房后，是否可以转租未同时转让的固定车位的使用权？——胡劲东与深圳市燕兴投资有限公司、深圳市福田区汇港名苑第一届业主委员会、深圳市万科物业服务有限公司汇港名苑物业服务中心车位纠纷

  《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。车位作为小区建筑物的配套设施，其使用对象、使用用途受到了一定的限制，使用对象业主优先，使用用途为停放汽车。胡劲东与开发商燕兴公司签订《汇港名苑地下车库固定停车位租用协议书》时，胡劲东是汇港名苑业主，其有权承租、使用汇港名苑的车位。但胡劲东于2015年4月将其在汇港名苑的房地产转让后，已不是汇港名苑业主。在汇港名苑车位紧张，不能满足业主需要时，胡劲东继续使用车位依法应受到限制，其在《汇港名苑地下车库固定停车位租用协议书》中的承租权基础已不存在。出租人燕兴公司虽然没有表示要解除与胡劲东签订的《汇港名苑地下车库固定停车位租用协议书》，但从2017年11月起，万科物业汇港名苑服务中心收回案涉两个车位统一管理，胡劲东已经不能实际使用案涉车位，燕兴公司履行该协议已不符合约定，胡劲东在本案中主张返还车位，实际上是要继续履行《汇港名苑地下车库固定停车位租用协议书》，由于胡劲东不是汇港名苑业主，依据《物权法》第七十四条的规定，该协议已不能履行，因此胡劲东诉请燕兴公司、汇港名苑业委会、万科物业汇港名苑服务中心返还案涉车位的长期使用权和转租权并赔偿损失，不符合法律规定。胡劲东因协议不能履行，其已交付的租金，可另行向出租人燕兴公司主张权利。

  法院认为：根据《中华人民共和国防空法》第五条第二款关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，讼争的人防车位由被上诉人万盛基业投资建设，收益也应归被上诉人所有。虽然人防车位的财产权受到一定的限制，但是只要人防车位建设费用是由建设单位筹措并列入建设项目投资，开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人和所有人，享有使用权、收益权。上诉人吴某炎主张讼争车位应当归全体业主共有，不予支持。双方当事人签订的《地下人防车位租赁协议》对租赁物为人防车位、租赁期限、价款等有明确约定，我国法律和行政法规亦没有关于地下人防车位不得租赁的强制性规定，故该协议应认定为合法有效。

  13、根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有车位的所有权——云南省保山市医药有限责任公司与恒泰·天紫郡小区业主委员会车位纠纷案

  云南省高级人民法院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（现为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》）第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章（现为《民法典》第二分编第六章）所称的专有部分：（一）具有独立构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案中，医药公司认可争议的65个车位没有计入涉案项目建筑面积，也没有计入公摊面积，并表示不清楚争议的65个地面车位能否办理产权登记，在不能办理产权登记的情况下，争议的65个车位并不能成为享有专有权的专有部分。虽然医药公司在取得涉案项目土地使用权时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为涉案项目土地使用权人，但小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。其次，争议的65个地面车位虽然经规划批准，但根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有争议65个车位的所有权。

  《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，本案合同中关于车位、车库的约定，不违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”因此，本案合同中关于“设计上专属特定房屋的庭院（/绿地）露台（/屋顶平台），归该房屋的业主专有”的约定，符合上述法律及司法解释的规定。故上诉人请求确认合同中关于人防车位、庭院（绿地）、露台（屋顶平台）等所有权的约定无效，原判不予支持，并无不当。

  关于人民防空法的相关规定是否影响物权权属。《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十一条第一款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有战时可用、“平时”民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从《中华人民共和国人民防空法》的管理，而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，不是对权属问题的专门界定，相反，该条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。

  16、人防车位的使用权和收益权属于投资者，业主出资购买房屋不能视为对人防工程的投资，业主并不当然享有使用权和收益权——黄某青与福建省安特房地产开发有限公司车位纠纷案

  福建省高级人民法院认为：福建省安特房地产开发有限公司对于涉案车位享有使用收益权。人防工程属于国家鼓励建设的工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第5条第2款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人防车位的使用权和收益权应归属于投资者。本案人防工程系被申请人投资建设，无证据表明列入业主的公摊面积，被申请人可依法享有人防工程的使用权和管理权。业主虽然出资购买了房屋，但不能理所当然的转化成对人防工程进行了投资，所以使用收益权不能归属于业主。

  本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；《最高人民法院民事案件案由规定》第三部分物权纠纷，规定了物权确认纠纷。因此，对于物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷，当事人可以通过民事诉讼解决争议。恒元置业公司起诉主张新安大院29#-33#楼75个地下车位、29#-33#楼293个地下人防车位、25#楼前52个地面车位系其合法建造而成，其依法享有物权，而新安业委会代表全体业主提出讼争车位属于全体业主所有的主张，双方之间属于因讼争车位的物权归属问题而发生了争议。因此，恒元置业公司就该争议提起民事诉讼，请求确认其权利，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第一条的规定，应予受理。一审法院以恒元置业公司尚未向行政部门申请确权为由，认定本案不属民事案件受理范围，与法律、司法解释的规定不符。

  18、单位分配的车位使用权如何对外转让具有法律效力？——中国农业银行股份有限公司深圳市分行、曾辉车位纠纷

  钱永华是农行深圳分行员工，2004年将自己名下的安居房和固定车位使用权一并转让给曾辉，农行深圳分行同意。后2019年农行深圳分行又起诉曾辉返还涉案车位并支付占有使用费？

  首先，农行深圳分行向美地公司出具的准许钱永华将涉案车位交付曾辉使用的函件复印件的认定。曾辉虽仅提供了农行深圳分行向美地公司出具的准许钱永华将涉案车位交付曾辉使用的函件的复印件，农行深圳分行对该复印件真实性不予确认。但常理上来说，曾辉作为买受人不可能留存该函件的原件，而美地公司作为开发商当庭陈述2004年系根据农行深圳分行出具的上述函件的原件与曾辉及钱永华签订车位使用确认协议，将涉案车位交付曾辉使用，只是因为年代久远，美地公司无法找寻到该函件的原件。香榭里花园的物业管理单位亦出具说明对美地公司的上述陈述予以确认，再结合钱永华已从农行深圳分行处离职多年，农行深圳分行从未向其主张过收回该车位的使用权，反而由曾辉自2004年起占有使用并支付管理费至今。足以证明农行深圳分行在2004年确实出具过曾辉提交的函件予美地公司，美地公司才会依据该函件替曾辉办理了车位确认手续。

  农行深圳分行称将涉案车位给钱永华使用具有福利性质，而根据农行深圳分行出具给美地公司的函，钱永华将涉案车位转给曾辉（非员工身份）使用，农行深圳分行并未提出反对，而是要求美地公司予以配合。农行深圳分行在近15年的时间没有对曾辉使用涉案车位收费，其对此解释称是因为当时管理不严格。本院认为，农行深圳分行系基于自己的意思表示将涉案车位交给曾辉使用，现又要求曾辉返还涉案车位并支付占有使用费，本院不予支持。

  19、苏某、业某坤与玉溪高新房地产开发有限公司申请撤销仲裁裁决一案民事裁定书

  苏某、业某坤诉称：车库属于人防工程，而人防工程属于国防资产，应属于国家所有。但《商品房购销合同》却约定车库的所有权归开发商，予以出售，严重损害了国家利益、公共利益，属于无效条款。

  法院认为：申请人将人防车位等同于国防资产，但并未对此提出明确的法律依据，故不能认定《商品房购销合同》关于车位的部分条款违背社会公共利益。

  20、业主与物业公司签订的固定车位使用权租赁合同未获开发商授权且未获追认，被认定无效——吴某与深圳某俱乐部有限公司车位纠纷案

  政府核发的X苑停车场《深圳市经营性停车场许可证》及《停车场营业执照》已明确地下停车场的所有权属X俱乐部公司所有，而XX苑管理处在其管理X苑小区期间只是受X俱乐部公司委托对地下停车场来管理并代为收取停车费，XX苑管理处与吴X签订协议将属于X俱乐部公司的地下停车场负一层X号停车位70年的使用权转让给吴X，属无权处分行为，吴X未能举证证明X俱乐部公司对XX苑管理处的无权处分行为进行了追认，且依据吴X与X俱乐部公司签订的房屋买卖合同的约定可知，吴X应明知包括地下停车场在内的小区地下室的所有权、使用权、处分权及收益权属X俱乐部公司所有，故吴X不是善意的合同相对方，不能依据善意取得制度而取得X号停车位的70年使用权。同时，吴X作为X苑小区业主，有权使用小区内的停车位。

  对于人防车位的买卖，虽然各地地方性法规、规章的规定各不相同，但是当时的法律、法规并未作出禁止性规定；被上诉人在房产管理部门对涉案车位办理了“新建商品房初始登记证”，证明被上诉人对涉案车位拥有处分权，且双方当事人签订车位买卖订购单、履行支付价款和交付车位是当事人真实意思表示。因此，双方成立的车位买卖合同不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。

  22、车位不是房屋出售或出租的必需附属物，不适用租赁房屋中关于优先购买权的规定——李某与江苏苏南万科物业服务有限公司无锡分公司、无锡鼎安房地产有限公司车位纠纷案

  江苏省高级人民法院认为：本案的再审焦点是李某是否对原车位享有优先购买权。首先，依照常理，车位不是房屋出售或出租的必需附属物，现实生活中车位与所在小区的房屋通常并不存在固定对应关系，车位亦可以单独出售。因此，李某认为车位属于房屋的附属设施、应适用《中华人民共和国合同法》第232规定的承租人对租赁房屋的优先购买权的主张不能成立。其次，在案涉车位出售几个月后，物业公司向李某发出《一手车位出售温馨提示》，载明李某对承租的一期车位享有优先购买权，此系物业公司自愿处分其权利，不能据此推定李某对其承租的原车位享有优先购买权。综上，李某的再审申请理由不能成立。

  首先，海龙置业对涉案车位所在地块及开发项目办理了不动产权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证等相关证件，包括地下车库在内的整栋建筑都由海龙公司建造，海龙公司因其合法原始建造行为取得车位物权，虽欠缺登记手续，但并不妨碍海龙公司基于其物权处分车位的使用权。且涉案车位不属于占用业主共有区域建设的车位，未作为公用面积分摊，建设成本未计入房屋销售成本及价格，海龙公司有权基于其对涉案车位的物权处分使用。

  其次，本案双方无论是在交易前的磋商阶段还是订立合同时，对交易标的及其产权状况均有明确认识，均认可交易标的是无法办理产权证书的车位使用权，而非一审法院认定的车位租赁。

  再次，涉案地下车库是否因属于人防工程而不得转让。涉案车位所在地下车库系经批准建造的人防工程，在规划建设时已明确平时用途为车库，列入所属小区配套设施。对于此类人防设施，国家在鼓励社会力量参与建设的同时，赋予投资者承担管理义务并享有收益，使人防工程达到兼顾平时无害利用与保证战时效能的双重效果，但并未就人防工程权属转让进行限制，本案《车位转让协议》已明确约定：“受让人不得改变地下车位的用途、结构、功能，不得私自增设其他设施，不得堆放易燃易爆有毒等危险品及杂物，否则甲方（海龙置业）有权单方解除合同”，该转让行为符合《中华人民共和国人民防空法》规定的承担管理义务、无害利用要求。综上，海龙公司有权处分涉案车位使用权，双方订立的《车位使用转让协议》属于车位使用权转让合同，依法有效。

  法院认为：艾建公司将车位使用权予以转让，系其行使收益权的一种方式，并未违反法律、行政法规的强制性规定，陈某钦主张合同无效，缺乏法律依据，不予支持。

  25、业主有权要求开发商公开车位总数、赠送车位数、是否赠送业主本人及具体业主车牌？——章如茵与深圳招商房地产有限公司招商局物业管理有限公司车位纠纷

  章如茵作为业主，其在法定范围内行使知情权的行为，并无不当，应予支持，但小区业主行使知情权应以限定合理的范围，以不侵犯商业秘密及小区内其他业主个人隐私为前提。章如茵要求招商地产公司公开涉案小区建筑规划内地下车库总的车位数量、预售时已赠送车位及未赠送车位的具体情况的诉讼请求，法院支持。但章如茵要求进一步公布车位是否赠送业主本人，必然涉及业主的身份信息的披露；至于业主用车的车牌，亦属个人隐私，且不属于招商地产公司掌握的信息，不予支持。

  诉争地下车位虽系人防工程，但《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。宁兴置业公司提供的证据证明该地下人防工程系其投资建设且孙某国对此无异议，故宁兴置业公司作为该人防工程的投资者对该地下人防工程依法享有使用及收益的权利。鉴于现行法律对地下人防工程的具体收益形式没有作出明确规定，且以车位的形态进行利用为常态，现宁兴置业公司通过与孙某国签订协议有偿转让诉争人防车位使用权的方式实现投资收益，不违反法律、行政法规的强制性规定。

  27、苏州天地源房地产开发有限公司与苏州市国邦物业管理有限公司、苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会物权保护纠纷

  关于涉案橄榄湾小区地下车库人防车位的权利归属问题，本院认为，鉴于人防车位有其特殊性，其所占面积属于人民防空工程，目前尚无有关规定法律、法规对人防车位的所有权作出界定，但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”的规定，天地源公司作为人防车位的投资建造者，对人防车位享有使用权及收益权。

  28、《民法典》第276条属于授权第三人规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用，其他人不得主张——无锡市民园物业管理有限公司与上海钰鼎物业管理有限公司、友谊嘉园第一届业主委员会车位纠纷案

  江苏省无锡市中级人民法院认为：关于东润公司作为甲方与民园公司作为乙方签订的协议的效力问题。双方约定甲方一次性划拨给乙方55个地下车库汽车车位，作为支付乙方在友谊嘉园的商铺物业服务费和房屋车位空置费等。涉案18个地下车位非人防车位，由东润公司投资建造，且该小区地下车位的建筑面积不属于销售时分摊的共有建筑面积，故东润公司有权处分涉案18个地下车位。东润公司将涉案18个地下车位划拨给民园公司，上述协议属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于《物权法》第74条第1款（现为《民法典》第276条）的适用情形，如果开发商在未首先满足业主需要的情况下，将车位、车库出售、赠与或出租给业主以外的其他民事主体，业主可以就该买卖合同、赠与合同或租赁合同损害其特定使用权为由向人民法院提起诉讼。该业主无论是特定的一个还是特定的数个，均属于开发商与其交易合同相对人以外的特定第三人。由此可见，《物权法》第74条第1款（现为《民法典》第276条）确立的法律规则调整的是上述交易合同当事人与交易合同当事人以外的特定第三人之间的利益关系，并不涉及社会公共利益，故该款规定确立的法律规则并非效力性强制性规范。且该规范属授权第三人规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用，其他人不得主张。

  《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”由于利海尖东半岛住宅小区的人防车位属于人民防空设施的一部分，根据上述规定，应由投资者使用管理。上诉人认为小区人防车位属于业主共有，缺乏法律依据。

  根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。目前在法学理论和司法实务中对于地下人防车位所有权归属国家还是开发商或业主的认识存在分歧，但依照“谁投资、谁受益”的原则并不影响房地产开发商系地下车位使用收益权利人的认定。中盛公司作为收益权利人与相对方邵某静签订案涉协议，涉及对人防车位的使用权进行经营、收益，不违反现行强制性、效力性的法律规定，故案涉协议不应为无效协议。

  人防工程是房地产开发商在开发房地产时，必须配套建设的法定义务，开发商不享有人防工程的所有权。根据《汕头市人民防空管理办法》第二十二条关于“人民防空工程可以按照谁投资谁受益、所有权与使用权分离、有偿使用等原则进行开发利用”的规定以及汕头市人民防空办公室于2015年2月2日的答复，本案的人防车位，龙光地产公司可以出让使用权。本案人防车位的性质、使用权限制等，在双方签订的《人防车位预订协议书》中，已经作出明确约定，双方的意思表示真实，合法有效。由于人防工程的权属法律并未予明晰地界定，其不能取得权属证书的性质，已明显不同于商品房，人防车位使用权的转让，是否必须取得商品房预售许可证明，法律并没有规定。

  32、机械车位不同于普通停车位，作为机械车位的买受人，应当知晓机械车位与普通车位之间存在价位、使用、维护等方面的差异——滕某凤、遂昌新鸿置业有限公司车位纠纷案

  浙江省丽水市中级人民法院认为：双方当事人签订《车位使用权有偿转让合同》，约定遂昌新鸿置业有限公司向滕某凤转让华鸿锦园项目的机械车位使用权，滕某凤在合同签订后支付车位转让费29000元，事实清楚，证据充分，足以认定。现滕某凤主张合同签订时，遂昌新鸿置业有限公司隐瞒机械车位需要年检等相关事实，致使其基于错误认识才购买车位，要求返还车位使用权转让总价款及其他费用。但滕某凤作为机械车位的买受人，应当知晓机械车位与普通车位之间存在价位、使用、维护等方面的差异，滕某凤以遂昌新鸿置业有限公司隐瞒重要事实为由要求返还相关费用依据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

  人防工程是房地产开发商在开发房地产时，必须配套建设的法定义务，开发商不享有人防工程的所有权。根据《汕头市人民防空管理办法》第二十二条关于“人民防空工程可以按照谁投资谁受益、所有权与使用权分离、有偿使用等原则进行开发利用”的规定以及汕头市人民防空办公室于2015年2月2日的答复，本案的人防车位，佳润房地产公司可以出让使用权。本案人防车位的性质、使用权限制等，在双方签订的《人防车位预订协议书》中，已经作出明确约定，双方的意思表示真实，合法有效。由于人防工程的权属法律并未予明晰地界定，其不能取得权属证书的性质，已明显不同于商品房，人防车位使用权的转让，是否必须取得商品房预售许可证明，法律并没有规定。

  34、陈某某诉珠海某物业公司物业服务合同纠纷案——业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续

  Ⅰ、业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。

  Ⅱ、业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。

  35、刘某川与苏州万康房地产有限公司、江苏苏南万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷

  《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，结合万康公司提供的苏州市人防工程竣工验收备案证明，可以认定万康公司系案涉地下车库人防车位的建筑设计企业。根据谁投资、谁收益的原则，万康公司对案涉人防车位享有经营收益权。

  龙岩市人民政府于2011年1月30日就已下发龙政办（2011）21号文件，即龙岩市人民政府《关于结合民用建筑修建人防工程地下车位使用管理办法的通知》，其中第三条、第六条、第十三条、第十四条规定，人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有，而福建省龙岩市住房和城乡建设局不接受办理地下人防车位转让预告和备案登记申请，但可采用租赁地下人防车位方式，结合商品房住宅申请办理车位使用管理登记。该文件已明确地下人防车位不能转让为个人所有，只能租赁及办理车位使用管理登记。

  关于案涉地下车位的人防属性与正邦公司对其享有出租收益权利之间的关系问题。依照《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》）第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十一条第一款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有“战时可用、平时民用”的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从《人民防空法》的管理，而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，国家并未禁止市场主体进入人民防空工程，而是持鼓励的态度，开发商对地下人防车位进行投资建设，依法享受获取收益的权利。因此，本案上诉人正邦公司作为案涉地下车位的开发商理应依法享有对案涉地下车位的出租获取收益的民事权利。被上诉人付某玥否定上诉人正邦公司的权利享有于法无据。

  38、聂某诉某生活服务集团股份有限公司东莞分公司、某生活服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷案——物业服务企业应为业主安装电动汽车充电设施提供便利

  业主在车位上加装充电设施系对车位的合理使用。业主为自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，并不一定会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，物业服务企业不得直接以出具安装证明涉及业主公共利益或公共安全为由，消极对待业主的安装申请。业主安装充电桩后，物业服务企业发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权力予以纠正、制止，相关权益人也应配合物业服务企业的监管。

  39、浦城县南浦街道御景华府小区业主委员会、福建省恒通房地产开发有限责任公司物权纠纷

  《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”恒通公司系御景华府小区的开发建筑设计企业，其依法享有御景华府小区人民防空工程的使用、收益权，且恒通公司与御景华府小区业主签订的《合同补充协议》第十四条第三项明确约定，地下停车场系恒通公司投资建设，产权属恒通公司，恒通公司拥有对地下停车场的占有、处置、使用、收益的权利，故一审法院确认恒通公司享有涉案人防工程地下室的使用管理权和收益权正确，本院予以支持。

  40、南京东渡房地产开发有限责任公司与南京市江宁区东渡国际青年城业主委员会财产所有权纠纷

  被上诉人东渡公司主张案涉人防车库的使用和收益权归其享有，其提供了商品房共有共用部位明细表予以证明，且根据法律规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，故东渡公司请求确认人防车库的使用和收益权归其所有，具有事实和法律依据。

  依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二项“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，本案人防工程系安特公司投资建设的，安特公司依法享有该人防工程的投资收益权，其转让地下人防车位使用权的行为并不违反法律、法规的强制性规定，安特公司有权出让本案讼争车位的使用权，双方签订的车位使用权转让合同合法有效。

  根据《中华人民共和国人民防空法》相关规定，国家鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并明确了“谁投资、谁受益”的原则，建设人防车位的房地产研发企业，有权对该车位使用、收益。但无论如何，均不得针对人防车位所有权进行买卖、让渡。置业公司依法享有涉案停车位的使用、收益权利，其与祝某某签订《车位使用权出让合同》，就涉案车位使用权达成协议，不办理产权登记手续，对车位的使用的时间也进行了约定，该合同实质为车位租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行，不得擅自解除或变更。